Помощь - Поиск - Пользователи - Календарь
Полная версия этой страницы: Выбор Жилья
Пикап-квест, форум пикаперов, знакомства и соблазнение! > Курилка > Флуд
whiteknight78
Есть мысли взять жилье вот здесь
Вы - гость и не можете видеть ссылки. Зарегистрируйтесь!

Кто может оценить риски, или просто поделиться опытом их минимизации прошу высказать мнение.

Оъбект на уровне постройки 6-го этажа, но обещают сдать к декабрю этого года. На сколько это реально?

Какие документы в первую очередь надо проверять.
Стоит ли нанимать юриста для ознакомлением с предварительным договором.
Стоит ли его заключать нотариально?
Нотариуса самому выбирать?

Может кто увидит какие то смущающие моменты, прошу тоже отписать.
UKS
Я радив би просто сісти і пару годин гуглить застройщика по форумах. Подивиться що він вже будував, подивиться чи все закінчилось в зазначений срок і чи взагалі закінчувались. Це першочергове і саме важливе з самого початку =)

В цілому виглядить дуже привабливо цей варіант.
Лаэра
Ты можешь сам предварительно ознакомиться с договором, не подписывая его, как и спросить, как будет выглядеть готовый пакет документов. Там куча бумаг обычно.

Сдать дом в эксплуатацию через 4мес. нереально, обычно столько и больше занимают отделочные работы, установка лифтов, счетчиков, окон, дверей и прочего. А если он сейчас на стадии голых стен, и еще не утеплен, то очень сомневаюсь. К тому же чаще всего дома сдают весной-летом, когда могут подготовить придомовую территорию. Когда лежит снег это невозможно. Затройщики всегда отклоняются от заявленного срока сдачи.

whiteknight78
В договоре какая то хрень что мол если бакс подорожает больше чем на 10 % то могут пересчитать сумму кроме той что уплочена сразу (но при этом еще и както мутно это сформулированно). В отделе прадаж сказали что договор можно коректировать. Думаю нанять юриста и подъехать с ним в этот момент.
Random
Цитата(Лаэра @ 11.8.2014, 17:40) *
Затройщики всегда отклоняются от заявленного срока сдачи.

+1
Стандартная ситуация.
А если в доме своя котельня или индивидуальные котлы в каждой квартире, то скорее всего еще будут танцы с бубном газовщиками, которые могут продолжат пару месяцев pooh_door.gif
Monarch
Цитата(whiteknight78 @ 11.8.2014, 12:27) Вы - гость и не можете видеть ссылки. Зарегистрируйтесь!
Кто может оценить риски, или просто поделиться опытом их минимизации прошу высказать мнение.

1. Выбирай объект, застройщик (девелопер) которого известен на рынке и имеет положительную репутацию.
2. Проверяй все документы (по возможности оставляй себе копии или фотокопии на телефон).
3. Требуй документы на землю.
4. Если продажа объекта идет через целевые облигации - у эмитента должны быть все документы, включая проектную документацию на строительство.
5. Если продажа идет через предварительный договор - по закону он должен быть удостоверен нотариально. Не нотариальная форма - на свой страх и риск.
6. Постарайся выторговать себе скидку, а также россрочку выплаты. Так ты хоть как-то минимизируешь свой финансовый риск. Желательно, чтобы передача документов происходила не позднее момента полной выплаты за квартиру, а еще лучше - одновременно.
7. Внимательно читай договор, который тебе предлагают подписать. Там должны быть условия досрочного расторжения. Требуй, чтобы не было штрафа и были прописаны четкие критерии срока строительства. Если они не уложатся в срок - ты должен иметь возможность вернуть деньги. Смотри, чтобы не было штрафов на тебя, пени (необоснованной), других изъятий. Чтобы ты имел возможность заложить имущественные права на квартиру в банке, при желании. Читай внимательно мелкий текст.
8. Если финансы позволяют - приходи на сделку со своим юристом, а еще лучше - запроси весь пакет документов по объекту заранее и дай ему на изучение. Он, помимо всего прочего, проверит полномочия представителей компании, продающей недвижимость. Желательно, чтобы юрист имел выходы на крупных девелоперов и смог "пробить" застройщика и его репутацию на рынке. Если это контора полностью новая и у нее мало оконченных объектов - риски "взлетают" в разы.
9. От себя скажу, что, как правило, девелоперы предпочитают минимизировать свои риски юридическим путем. Вот один из вариантов: землю и стройку они оформляют на одну контору, а "офис продаж" квартир - на совершенно другое юр. лицо. Таким образом, судиться с клиентами-покупателями квартир будет фирма-пустышка, которая, в свое время либо выкупила весь выпуск облигаций, либо выкупила имущественные права, либо получила по договору комиссии право на застройку. Всё это желательно выяснить, чтобы принимать трезвое и взвешенное решение.

p.s. На околицах Киева сейчас большое количество уже построенных объектов, в которых есть свободные квартиры на продажу.
p.p.s. Что бы тебе не "парили" знай, что минимальная скидка у любого девелопера = 5 % "с куста". Если берешь квартиру на 1 или последнем этаже, с плохим видом или другими "изъянами", которые, в прочем, не влияют на жилищные качества квартиры, как таковой, можно "выторговать" до 20-25 % скидки от первоначальной цены. Я тебе дал реальные данные крупнейшего строительного холдинга в г. Киеве.

С уважением,
Monarch
Лаэра
Насколько я поняла, ничего застройщики в договорах не меняют. В надежных компаниях, которые успешно работают на рынке, они сами диктуют свои условия. И выглядит это так: не хочешь - не подписывай, у нас желающих тьма. И это так и есть. Квартиры разлетаются как самса на пляже. Висят обычно проблемные хаты с каким-то дефектом, за что и делается скидка, например, если хата находится на неходовых этажах, это первые этажи или этаж над аркой с проездом машин во двор, или если на первых торговых этажах совсем близко будут какие-то проблемные нежилищные инвесторы типа рок-кафе, то скинут 7-10%. Но надо помнить, что потом такое жилье будет проблематично слить продать.

А завление, что не переживайте, мы перепишем договор под вас, мне подозрительно, я бы стремалась.

Подписывается пакет из нескольких документов, каждая услуга платится отдельной шарашкиной конторе, т.е. там сопроводительной документации хватает.

По опыту моих исследований: штрафных санкций за отложенную сдачу нет, они этот пункт даже не прописывают, стоят на своем, что задержка исключена; заднего хода без потерь нет, есть вариант переуступки (мало ли что), но там с минусом, если отдавать взад застройщику. И переуступки возможны до какого-то определенного момента, зависит от способа оплаты - опционы, облигации. Они очень неохотно что-либо возвращают.
Получение документов права собственности в реале происходит через полгода-год и даже больше после сдачи дома в эксплуатацию. Такой феерии, как вот вам ключ и вот вам доки, не бывает. Рассрочка возможна до определенной стадии. Если дом сдается в 4 квартале, то последний взнос должен быть произведен до начала 4 квартала. Но надо проверить в офисе застройщика, вдруг эта компания занимается благотворительностью.

Готовое и достраивающееся жилье стоит дороже, чем строящееся, а наличие документов вообще растит цену на 20-30%, по крайней мере, так говорят хотелки желающих продать свои инвест-объекты после получения доков.

Про доплату по курсу - классно они подстраховались, это что-то новенькое. Учитывая скачок курса больше, чем на 10% за последний месяц и его прогнозируемо дальнейший рост, не хотела бы я подписывать такой договор. Получается, что застройщик заведомо все риски переносит на инвестора. А в договорах уже появился пункт про "звільнення сторін від виконання зобов'язань при настанні обставин непереборної сили". При этом реально остаются обязанности только у застройщика.

Я думаю, надо поискать форумы этой застройки и почитать, что пишут жильцы в отзывах о застройщике, в общем, навести максимально подробные справки. А болванки договоров можно изучить самостоятельно, попросив сбросить их на почту. Хотя привод юриста должен произвести на них глубокое впечатление.)))

Отписывайся, если у тебя получится переписать их доки с ног на голову в свою пользу. Пока что права инвестора практически не защищены.

Лаэра
Цитата(Random @ 11.8.2014, 18:20) *
+1
Стандартная ситуация.
А если в доме своя котельня или индивидуальные котлы в каждой квартире, то скорее всего еще будут танцы с бубном газовщиками, которые могут продолжат пару месяцев pooh_door.gif
Да, наслышана об оттягивании сдачи из-за проблем с подключением к воде, электричеству, ну а в таких случаях еще и "газовые контракты". Долго и проблемно подключаются даже лифты. Все списывают на бюрократию.
Так что есть вопросы намного страшнее ремонта.
DangerousKA
А есть сдача дома без горячей воды. В нынешних реалиях это не настолько страшно, но монополия на интернет и отсутсвие провайдера - это кошмарный кошмар!!! Так что проблемы бывают разными.
Monarch
У нас в стране по этой логике все объекты рисковые (по большому счету). Есть такой момент, как страхование СМР на период строительства. У нас нет ни одного застройщика (даже среди самых известных и крупных), кто бы реально хоть раз застраховал строительно-монтажные работы так, как это нужно, для минимизации рисков. Как правило, подписывается "формальный" договор страхования, за которым ничего не стоит. Ну нет у нас в стране ни единого страховщика, способного покрыть риски на сумму 200-300 миллионов гривен. Требуется перестраховщик из Европы или Америки, а это такие крутые затраты, что никто на это не идет. А главное - при страховании в крупной западной компании они потребуют провести аудит строительных рисков с исследованием всех тех. процессов, в том числе субподрядчиков. А это просто не реально в наших реалиях, либо требует такого повышения себестоимости строительства, что это теряет всякий смысл.
Random
Вообще если товарищи такую хоботню пишут в договорах, то с квартирой как пить дать будут проблемы в будущем. Как показывает практика и не только с квартирой(слава богу чужой), но и с некоторыми моментами, если есть хоботня, типу пункта в договоре о $ вначале, то жди проблем в будущем. И они будут. Так что я бы не спешил, а ознакомился с договорами у остальных застройщиков.
Тухлятенкой попахивает однако connie_oldman_cleanglasses.gif

Цитата(Monarch @ 12.8.2014, 9:45) *
У нас в стране по этой логике все объекты рисковые (по большому счету).

Есть и нормальные варианты, но определенная доля везения должна присутствовать.
Random
Цитата(Лаэра @ 11.8.2014, 21:52) *
Да, наслышана об оттягивании сдачи из-за проблем с подключением к воде, электричеству, ну а в таких случаях еще и "газовые контракты". Долго и проблемно подключаются даже лифты. Все списывают на бюрократию.
Так что есть вопросы намного страшнее ремонта.

Подключение и электричество это фигня, а вот газовая служба у нас это отдельное государство, с которыми надо отдельно договариваться.
Лаэра
Ну, вот, ребятки, как дошли до вопросов газа и удорожания любой совместной хоздеятельности с субъектами забугорного бизнеса, то мы, оказывается, с ними не хотим сотрудничать, и по последнему понятно - можно просто не влипать, чтобы не удорожаться, что и делают наши родные субъекты, что не похоже на реальную интеграцию, к которой мы идем. Это просто к слову о реалиях. Никто не заинтересован в страховании интересов инвестора, да и он сам, когда узнает, как это дорого.

А вот с газом - если в стране газа не будет, то либо сдача дома затянется до его появления, либо сдадут так - типа грейтесь, как хотите, у нас форс-мажор. Хорошо, там лес кругом - дров хватит. Скорее первый вариант, таких прецедентов уже хватает, потому что второй невозможен в законном срезе, дом не примут всякие инстанции.
И я думаю, что мелкие застройщики легче банкротятся, им сложнее решать бюрократические вопросы из-за ограниченности ресурсов. Крупных чаще поддерживает государство добровольно-принудительным путем, потому что в случае их краха писка будет больше. А этот застройщик как бэ сразу намекает, что курсового испытания он не выдержит. Как с банками - рефинанс получают гиганты, а не карлики.

Для меня у этого застройщика привлекательна только цена. Такая контора - прекрасное решение в некризисные времена, потому что быстро и бюджетно, а вот в кризис хз, как она себя поведет.
Random
Банкротятся лишь те, которые без крыши pooh_on_ball.gif . А у крупных застройщиков по другому и не может быть. К сожалению, таковы реалии нашей жизни.
Monarch
Вопрос не в желании сотрудничать с "забугорными" представителями. Вопрос в возможностях на данный момент. И это неудивительно - невозможно за 1 месяц решить вопрос технологического и управленческого отставания от западных строительных технологий. И скепсис Лаэры тут совершенно не уместен. Уважающая себя страховая компания - резидент Швейцарии, Германии или Великобритании, которая имеет реальные, а не придуманные средства для покрытия потенциального риска, с ходу потребует очевидное - соответствие применяемых в строительстве технологий действующему законодательству и международным нормам, включая требования по охране труда, экологии, подходах к менеджменту, юридические риски, правильность выделения и оформления земли: всё это умные иностранцы проверяют и у себя, просто мы привыкли работать "баблом и ломом" с нашими чиновниками, а тут цивилизованные и прозрачные частные страховые брокеры проверяют все наверняка. И также очевидно, что нам, чтобы выходить на богатые международные рынки просто необходимо вылазить из своей постсовковой "берлоги", где безопасность и правильность стройки зачастую решает чиновник в стройинспекции, а не действительно правильные и согласованные с ГОСТами технологии, и догонять наших друзей из Европы.
whiteknight78
Манарх, во сколько обойдеться юрист что бы проверил пакет документов и сьездил стобой подписать предварительный договор и можешь ли кого то порекомендовать?
Monarch
Цитата(whiteknight78 @ 12.8.2014, 11:41) *
Манарх, во сколько обойдеться юрист что бы проверил пакет документов и сьездил стобой подписать предварительный договор и можешь ли кого то порекомендовать?

Варианты такие:
1. Чтобы я мог взять на себя ответственность за такого юриста, то тому юристу, за которого я могу поручиться, нужно отпрашиваться с работы, он работает на ставке в крупном девелоперском строительном холдинге в Киеве и знает все до мелочей. Мне нужно звонить и спрашивать.

2. Можно сделать проще - я тебе порекомендую нотариуса, а у неё есть толковые помощники, которые при оформлении договора все проверят, а если чего-то недопоймут - позвонят мне или моему человеку и он прокомментрирует тот или иной документ/ситуацию.

3. Ты идешь в контору, которая продает квартиры, берешь весь пакет документов "на изучение" и высылаешь сканы. Я перекидываю юристу девелопера, он смотрит и сразу отписывается с комментариями, чтобы никуда не ездить, за какое-то вознаграждение. Думаю это будет дешевле, чем ездить туда-сюда.
whiteknight78
Пакет документов мне скинули. Договор как пример скинули но по нему есть вопросы даже у меня. 1. Я заключаю договор с доверенным лицом а тем на ком числиться земля и на кого право на застройку. (мне кажеться это подозрительным). 2. Есть пункт в котором мол если дом не здается вовремя, по вене помунальных служб и еще кого то и тд, мол тогда никакой ответственности. И там еще пару моментов меня настороживших.
Но менеджер с отдела продаж утверждает что договор может быть скоректирован перед подписанием, мол я приезжаю с юристом на месте их юрист все пункты просматриваються обсуждаються и принемаеться решение. Поэтому как я понял мне все равно нужен юрист что бы подъехать, подъехать можно после роботы. Ну это если - по пакету документов сразу не всплывут проблемы. Может по ним ясно будет что не стоит вообще ехать.
Можешь узнать у своего юриста из первого пункта, за сколько он готов оценить документы, и подъехать после работы для соглосования договора потом если с документами все ок?
Monarch
Цитата(whiteknight78 @ 12.8.2014, 13:39) Вы - гость и не можете видеть ссылки. Зарегистрируйтесь!
9. От себя скажу, что, как правило, девелоперы предпочитают минимизировать свои риски юридическим путем. Вот один из вариантов: землю и стройку они оформляют на одну контору, а "офис продаж" квартир - на совершенно другое юр. лицо. Таким образом, судиться с клиентами-покупателями квартир будет фирма-пустышка, которая, в свое время либо выкупила весь выпуск облигаций, либо выкупила имущественные права, либо получила по договору комиссии право на застройку. Всё это желательно выяснить, чтобы принимать трезвое и взвешенное решение.


Цитата(whiteknight78 @ 12.8.2014, 13:39) Вы - гость и не можете видеть ссылки. Зарегистрируйтесь!
Но менеджер с отдела продаж утверждает что договор может быть скоректирован перед подписанием, мол я приезжаю с юристом на месте их юрист все пункты просматриваються обсуждаються и принемаеться решение. Поэтому как я понял мне все равно нужен юрист что бы подъехать, подъехать можно после роботы. Ну это если - по пакету документов сразу не всплывут проблемы. Может по ним ясно будет что не стоит вообще ехать.
Можешь узнать у своего юриста из первого пункта, за сколько он готов оценить документы, и подъехать после работы для соглосования договора потом если с документами все ок?

Все верно ты говоришь, может оказаться, что всплывут проблемы и не будет смысла ехать. Я уточню у юриста. Насчет посмотреть - думаю 100 % сможет, насчет подъехать, только после работы (рабочий день до 18.00), но нужно согласовывать время, в любом случае.
Monarch
Вот держи. Нашел тебе толковую статью от 2012 года на "Экономической правде". Думаю тебе будет полезно ознакомиться. Там как раз все, что касается первички. Рекомендую.

Вы - гость и не можете видеть ссылки. Зарегистрируйтесь!

Вот тоже неплохая авторская статья. Суть сводиться к тому, что в новостройке невозможно предугадать какие будут соседи (как впрочем и вторичке, при перепродаже соседями, но все же там риск меньше), а качество в нынешних реалиях - ниже плинтуса. Плюс - в новостройке, как правило, чем ниже цена "входа", тем выше твои потенциальные затраты на ремонт. Поэтому, я бы 20 раз подумал, прежде, чем брать "очень" дешевое жилье.

Вы - гость и не можете видеть ссылки. Зарегистрируйтесь!
noob
Раз уж Вайт поднял эту тему. У кого есть знакомые/связи в Киевгорстрое? Там сейчас есть пару неплохих вариантов. Но у КГС репутация сейчас немного подупала.
Для просмотра полной версии этой страницы, пожалуйста, пройдите по ссылке.
Русская версия IP.Board © 2001-2017 IPS, Inc.